大師房屋中山營業處的部落格

【記者蔡惠芳╱台北報導】

中國信託總部大樓傳聞已成為壽險業、法人買家、外商和陸企等5至6組潛在買家，競相追逐的大熱門！市場估計，這棟白色地標，不論從現有行情上看每坪180至200萬元的辦公大樓天價，或依重建價值每坪土地直逼千萬元估計，全棟身價都上看200億元。

中信金未來新的總部大樓-南港經貿園區企業總部，將在2014年完工啟用，據悉中信金有意在今年下半年，進行活化信義計畫區中信總部大樓，同時傳出幾組口袋極深的國內外潛在投資人進行評估和洽購。

中國信託集團早在1987年就以12.26億元向國產局標下信義計畫區這塊2,066坪的土地，興建總部大樓，全棟22樓、地下5層，總樓地板面積1.92萬坪（包括317個停車位4,900多坪，新舞台劇場1,700多坪在內）。

2年前，市場曾傳出中信集團未來有意割愛，全棟總價上看150億元。

至於目前行情，信義計畫區開發率已達9成，富邦資產管理公司和富邦建設日前才以每坪930萬元天價，買下D1土地；頂級辦公大樓則以統一國際大樓頂樓的成交行情-每坪約170萬元，保持最高紀錄。

大華不動產估價師事務所長張義權表示，中信總部大樓為台北市目前僅見、難得的單一所有權A辦大樓，地塊方整，座落在全台首善之區台北信義計畫區，又坐擁捷運信義線、板南線的雙捷運站，地段具有獨特性和優越性；加上隔壁統一國際金融大樓才創下每坪160萬以上的頂級辦公天價，若中信總部每坪成交價衝到200萬元上下，也不誇張。

信義房屋全球資產管理公司經理王維宏表示，依辦公每坪130萬至170萬元、停車位每個400萬元、新舞台每坪100萬元保守估計，中信總部全棟身價上看200至210億元，將打破史上單一商用不動產的成交紀錄，非口袋不深者絕對不敢碰。

【吳苡辰╱台北報導】

台北市房價與租金高居全台之冠，但據房仲業者統計近2年5大都會區房價與租金漲幅發現，台北市房價與租金近2年來僅分別增12.4%與4.4%，漲幅都居末，上漲動能不再，反觀桃園縣與新北市因鄰近台北市，就業機會也多，帶動桃園房價2年增31.5%，居5大都會區之冠，新北市則以租金成長10.2%居冠。

據永慶房產集團統計，全台主要都會區中近2年房價以桃園縣成長31.5%為最多，房價從2011年第1季的10.8萬元上漲到2013年第1季的14.2萬元，其次則為高雄成長24.8%。

打房奏效拖累北市

租金部分則以新北市成長10.2%最多，其次為桃園縣漲9.6%。而台北市2013年第1季房價每坪59.1萬元、租金每坪995元，雖均高居5大都會區之冠，但近2年房價與租金漲幅卻分別僅12.4%與4.4%，為5大都會區之末。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，台北市近2年受到央行房市管控影響最大，投機買盤大減，房價漲幅較其他4大都會區緩和。中信房屋行銷企劃部副理江龍名也說，台北市不管在房價或租金表現，都已在相對高點，向上空間不大，加上近年來政府眾多打房政策，直打台北市，漲幅自然趨緩。

新北年輕通勤族多

桃園房價與租金漲幅明顯優於其他縣市，住商不動產桃竹區副理錢思明說，桃園房價相對便宜，近年又有縣市升格與航空城等利多議題，房價大幅成長，且桃園多工業區，租屋市場也有一定需求。

【林喬慧╱台北報導】

購屋預約單俗稱「紅單」，為房地產業者販售的預售屋議價權利，近年常出現在新興重劃區，包括桃園青埔、淡水、八德等，房屋類型以小坪數投資產品居多，因屬於權利轉讓，投資成本不高，短期獲利卻可達50~100％，吸引不少入門投資客，短期炒高當地房價。

採用紅單銷售的建案愈來愈多，主因是代銷業者為保障簽約率及製造熱銷氣氛，同1戶讓多組客戶預約，且投資客能轉賣紅單賺差價。

1戶多預約3輪

房市熱門區域甚至出現單戶預約2~3輪現象，永慶代銷協理何彥煒說，建商在乎的是後續簽約率，所以才出現預約3輪情形，通常預約時，銷售人員會告知遊戲規則，第1順位客戶簽約後，第2、3順位便失去購買權利，建商會退回預約金，通常是5~10萬元不等。

《黑心建商的告白》作者Sway說，只要民眾沒有簽約都可以反悔，所以預約率高並不代表建案熱銷，業者不管有沒有人預約，都會告訴預約民眾為第2順位，甚至安排樁腳預約第1順位，同時讓很多買方預約，製造房屋熱銷假象。

1張獲利5萬元

【記者方明／台北報導】

奢侈稅上路到本季將滿兩年，國內房市產生微妙變化，成交量萎縮但房價卻逆勢微漲，購屋傾向由以往的「重北輕南」反轉。整體而言，奢侈稅確實有效壓抑房價飆升，卻未真正將房價打趴，奢侈稅未竟全功，癥結仍在利率低、市場熱錢氾濫。

2011年6月正式上路的奢侈稅，衝擊最大的就是房市量能。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，以成交量來說，在2010年全台買賣移轉還有406,689棟，2011年政策上路時僅剩下361,704棟，到了去年，只剩下329,741棟，不僅較2010年少了18.9％，更寫下10年移轉量的新低，其威力不容小覷。

此外，根據信義房屋統計，從奢侈稅實施的前7季（2009第3季~2011第1季）來看，買賣移轉棟數平均為104,310棟，奢侈稅上路後7季（2011第2季~2012第4季），則是下滑到83,831棟，衰退幅度為19.6％。

從七大都會區量能觀察，雙北市所受衝擊最大，北市下滑37.2％、新北市下滑35.5％，衰退幅度皆逾3成；桃園下滑6.7％、新竹縣市小漲0.7％、台中市下滑16％、台南市、高雄市分別小幅衰退3.3％及5.5％。

再從房價表現來看，根據信義房價指數統計奢侈稅前後房價變化，全台平均房價上漲15.4％；其中，台南上漲45.1％最高、桃園32.6％居次；而量能衝擊最大的台北市及新北市，房價也分別有11.8％及14.8％的上漲幅度。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，從上述資料來看，奢侈稅實施的這二年期間，全台房市量縮價穩，奢侈稅確實有達到壓抑房價飆升的效果，卻未真正將房價打趴下來。

蘇啟榮進一步分析，從亞洲其他國家來看，香港及新加坡也有打房政策，但是實施至今，房價仍分別有16.6％以及3.4％的漲幅，顯示在國際熱錢流向亞洲、及市場利率仍低的情況之下，打房政策只能夠壓抑，但是並不能將房價真正打下來。

【記者呂雪彗╱台北報導】

過去被視為「小帝寶」空軍總部基地開發案啟動了！行政院昨天同意，廣達7.15公頃空總基地，採複合式開發方式，擬仿「東京中城」概念，發展為「台北城中城」。預估招商投資規模可達900~1,000億元，帶動上萬名就業。

行政院昨天召開會議，聽取經建會簡報空軍總部基地開發構想。經建會建議內容包括規劃作為商辦（國際企業總部）、國際會議中心、國際觀光旅館、百貨及購物中心、住宅（出租式）、行動數位基地、文創研發基地、生態與智慧社區等土地發展需求。

官員說，空總基地開發案是台北都會新亮點，與松山機場、台北車站、華光社區及台北學苑等大型開發案，連成一氣。7公頃多的觀光、旅遊、商業等複合式開發，據經建會初估，可吸引招商投資900~1,000億元，可提供台北市做為新休憩場域。

財政部國產署在會中表示，宜排除「住宅」規劃，因公益性不高，且旁邊有「帝寶」豪宅，若再興建另一個帝寶不宜，若興建出租或社會住宅，可能會降低這塊地的價值。

據悉，經建會盼仿國外租賃酒店，供商務客作長期住宿之用，價格可比國際觀光旅館便宜。

北市府由副市長張金鶚出席，會中力爭北市府積極參與規劃，希望擔任開發主體。他表示，此開發案對台北市未來城市發展相當重要，有意委託國際顧問公司規劃設計，盼積極參與，以符台北市民需求。但是財政部和內政部也當仁不讓。

政務委員薛琦裁示，由財政部偕同內政部，委託北市府提出較具體的開發規劃計畫報院核定，再決定開發主體，以利掌握都市計畫變更時程。政院並決定，未來空總基地開發利益，須分配一定比例給營改基金，填補國防部每年營舍改建約300多億元財源缺口。

【張菱育╱台北報導】

台北市、台南市昨均公布3月建物買賣移轉棟數，分別為3333棟、2093棟，其中北市較2月增加59％，比去年同期成長12.6％，台南市則較2月增82.3％，房仲業者表示，2月因過年假期交易天數少，使3月房市成長較為明顯，而北市今年第1季交易量較去年同期增19.3％，顯示買氣慢慢回籠。 

北市地政局統計，今年3月買賣移轉棟數為3333棟，較2月增加1234棟、59％，較去年同期也增加12.6％，其中，中山區以590棟登成交王、排名第2、3名則分別為內湖區的389棟、文山區的317棟。

中山區季漲1成

北市地政局主任秘書駱旭琛表示，因2月適逢農曆春節期間，買賣件數較少，因此不少交易買賣件數累計至3月，其中，中山區今年3月建物第一次登記為31棟；大安區主要則為新屋成交買賣，建物第一次登記有106棟冠居北市。

中信房屋松江南京加盟店店長洪敬宜指，中山區仍以小坪數的套房產品最為熱賣，總價1000萬元以下或約1000萬元的低總價產品為最大宗，不少投資客買來當包租公，因此房價從去年第4季到今年第1季漲幅達1成。

【記者姚舜╱台北報導】

與「宜華國際大直旅館開發案」共構，樓高42層、為台北都會最高的飯店式豪宅（Hotel Comdominium）預計在今年底前完工，落成時間將先於開發案中的國際觀光飯店，以及大型國際會議。

隨著大直商圈崛起，加上此案是真正且唯一國際觀光飯店與住宅「連體」的住宅，故其未來房價與銷售模式，勢將引起觀光飯店與建築業界的高度重視。

「宜華國際大直旅館開發案」投資業主西華飯店董事長劉文治表示，此飯店式住宅是西華飯店與富邦建設以8:2比例合資建設，基於「術業有專攻」，故未來銷售由富邦建設負責。不過劉文治強調，為配合政府政策，該飯店式住宅將採「被動式行銷」，不會大張旗鼓的預售推案，一切「只待有緣人」。

台北「宜華國際大直旅館開發案」位在大直重劃區大彎北段，建築基地地號「中山區金泰段29地號」，基地面積7,633坪，遼闊且工整，故被觀光旅館業界以「台北最後處女地」名之。劉文治在民國97年取得土地所有股權，並在97年搭上台北市府「台北好好看」列車，於同年8月通過專案申請，是繼南港中信總部之後，第二個通過申請的個案。

99年9月9日正式動工的「宜華國際大直旅館開發案」，共有4幢主要建物，其中地下1至4樓，地上有42層的A、B兩幢為飯店式住宅，共有198戶。樓高19層的C幢為有320間客房的國際觀光飯店與28戶飯店式公寓（Service Apartment），D幢則為樓高7層的國際會議中心。全區樓地板面積達6萬2,250坪（地上4萬3,961坪，地下1萬8,289坪），開放空間則有超過4,000坪的綠地公園。總投資金額不含土地成本超過150億元。

宜華開發案中的飯店式住宅每戶145坪，各戶皆有兩部電梯，住戶出了電梯就是自家門廳。此住宅不僅具備了有山有水、座北朝南的地利，更擁有270度的環景視野，可將台北圓山飯店、101大樓與林口台地景觀盡收眼底。不過，劉文治僅以「好宅」為其定位，而不以「豪宅」稱之，且堅持蓋好才賣。劉文治並稱，此唯一與國際觀光飯相通的住宅每坪究竟要賣多少錢，「自己還沒概念」。

轉載自：

【記者蔡惠芳╱台北報導】

買到地上權住宅的消費者，恐怕會因支持政府政策、卻淪為政府懲罰下的犧牲者。

台北市松勇路的地上權住宅一位住戶指出，地上權住宅存在著居住正義下的不正義，光是近14年來，每年繳交的地上權租金暴增6成6，但不動產價值卻逐年遞減，「公告地價劇烈調升，已讓地上權地租成為沈重負擔，住戶陷入進退失據的窘境。」

松勇路地上權住宅住戶指出，14年前聽政府的話，響應推動地上權政策，用市價約6、7折買下房子，地上權年限50年、交屋之後每月按公告地價的5％，繳交租金給財政部國產局。

該名住戶指出，如今地上權使用年限只剩下36年，房屋價值隨著使用年限遞減而降低、但房屋稅、地租卻反向暴增，再加上課徵豪宅稅，「面對使用權逐年遞減，豪宅稅上身，地租暴漲的三面夾擊，讓我們住戶陷入進退失據！真是情何以堪。」

據了解，該松勇路地上權住宅，以105坪房子為例，民國88年地租是每月4萬多元，到102年增至6.7萬元，14年繳庫地租暴增達66％。

新上任的台北市副市長張金鶚日前表示，將大幅調高公告地價接近市價，若依調整目標為公告現值5成推算，住戶取得地上權後的20年，恐怕要負擔8倍以上的地租，1個月高達35萬多元。

該住戶認為，此地上權住宅是純住宅，承購戶租地是居住使用，但地租計算竟與作商業不動產地上權開發案相同。這樣的地租，讓當年已繳交一筆市價6成多的權利金給政府，日後每月又固定繳地租，以實質幫政府養地的住戶，有一條牛被剝多層皮的感覺。

【綜合報導】

台北市長郝龍斌昨宣布，由常批評高房價問題、有房市「空頭總司令」之稱的政治大學地政系教授張金鶚出任副市長，下月1日就任。張金鶚也宣示，首要任務是透過協商解決文林苑都更案爭議，有信心在1年9個月任期內解套，並建立公開資訊平台等方式抑制房價不正常起漲，設法解決北市高房價。北市議員多看衰張的打房效果，建商則直言打房權限在中央，不擔心房價跌。

張金鶚是知名房地產學者，常發表反對炒房意見，還被建商封為房市「空頭總司令」；去年北市爆發文林苑都更案爭議，張應北市府之邀出任都更顧問小組召集人，提出修法建議書，促成中央修正都更法令。昨郝龍斌宣布張出任副市長，遞補前副市長陳威仁升任行政院祕書長後留下的職缺，讓外界關注北市房價會有何變化。市長任期還有1年9個月的郝昨強調，延攬張可彰顯居住正義，將尊重其專業、放手讓他去做。

將積極推社會住宅

北市有3位副市長，張金鶚就任後將督導文林苑都更案、台北雙子星大樓開發案，及北市高房價因應策略。張昨說，他就任後有3項優先任務，一是解決文林苑爭議，盼透過非營利專業組織協商；二是對北市高房價提出對策；三是以都市計劃專業協助台北市改變都市景觀。
面對北市高房價，張金鶚說，將建立透明公開的資訊平台及空屋有效利用，抑制房價不正常起漲，未來也會更積極推動社會住宅。

王家人：樂意溝通

文林苑同意戶自救會長謝春嬌昨說，對張有很高期待，能讓文林苑往前邁進一步；不同意參與文林苑都更的王家人王廣樹說，張若可解決問題，樂意會面溝通。