大師房屋中山營業處的部落格

記者方明／台北報導

 【吳苡辰╱台北報導】

實價登錄資訊公布後，房仲業者網路待售屋瀏覽量也明顯增加。根據房仲業者表示，實價登錄資訊開放後首周末，民眾比價使全台各區網站瀏覽成長2~8%、看屋與出價也增加；受交易價格揭露影響，房市供給量大的三峽、淡水等區，已有屋主降價1~1.5成。

據台灣房屋統計實價資訊開放後首周末待售屋網站瀏覽量發現，台北、新北、台中與高雄市分別較上周同期增8%、6%、3%與2%，台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，實價登錄資訊公布，吸引許多民眾上網查詢仲介開價與登錄實價間的差異，使瀏覽量增加，當中不乏單純好奇、或已買房但擔心買貴的民眾，但仍以有意購屋、上網比較價差的購屋族為主。

雙北增幅較明顯

劉志雄表示，雙北市增幅較中南部明顯，除因雙北市房價與購屋需求都較高外，也因購屋族發現實價與開價落差大，民眾須先上網看屋比較，而中南部房價低，觀望的民眾本就較少，變化不大。
價格揭露後，也開始出現屋主調整心態、下修房價，又以外圍房屋供給量較大的區域如三峽、淡水等地較為明顯，住商不動產台北大學加盟店店長張李佳表示，實價公布後，開價高出市價2~3成的屋主終於體認到現實而願意降價，10月20~21日便有2~3組屋主將開價降低1~1.5成。
21世紀不動產淡水新市鎮店店長李讚育也說，實價登錄資訊公布、並經過周末兩天發酵後，周一上午已有屋主主動表達願降開價1.5成。
反觀買方則因有價格依據，積極出價卻也較不願讓價，張李佳說，過去因民眾不知合理房價，儘管看屋滿意但8~9成不敢出價，上周末則有3~4成願意出價，「甚至有購屋人先上網查好欲購入社區實價後，指名要找到房價相當的待售屋。」

【葉思含╱台北報導】

過去雨遮灌入虛坪，成為建商牟利工具、爭議已久，雖然法規規定雨遮不得計價，但建商換湯不換藥、拉高單價，根本沒有比較「俗」，近來高房價惹民怨，紛紛有建案主打雨遮不登記、不計價吸引購屋族目光，但專家提醒，有些建案開價仍較周邊高，荷包沒省到反而更貴，建議多比較。

《住展》雜誌統計大台北地區建案平均價格，台北市每坪76萬元、新北市每坪35.7萬元，一般建案雨遮每戶佔1~2坪，無法做任何使用、被戲稱「鳥住的地方」，去年5月以前卻可計價，要花費近百萬元讓小鳥居住，比鳳凰還尊貴，不過去年5月上路的新制預售屋買賣定型化契約中，嚴格規定雨遮不得計價，若不遵守最高可罰150萬元。
國泰建設去年底推出「國泰雙璽」時，打出雨遮不登記、不計價，可說創市場新舉，反應不錯且快速完銷，但當時少有業者比照辦理；不過最近新案市場冷淡，逐漸轉向買方市場，不少建案紛紛跟進以吸人氣。

使用空間大吸客

中和「元帥金典」每坪開價35萬元，為周邊新推案少見低價格、總價810萬元起，銷售人員陳湘茹表示，雨遮不登記的規劃讓每戶約省下70萬元。

【蘇聖怡、張琬聆、邱煜婷╱台北報導】

關閉一天的「不動產交易實價查詢服務網」昨終於正常運作，《蘋果》記者實際查詢，發現全台出現多筆「膨風」豪宅，其中台北市大安區「天昴」豪宅案實際成交價只有開價的七點七折，建商表示，因應實價登錄上路，只好將原開價每坪一百八十萬元降到一百五十萬元。

繼台北市信義區「冠德領袖」豪宅成交價低於喊價百分之十六點五曝光後，皇翔建設投資興建的天昴（音同卯）豪宅也傳出開價七點七折成交，該案於今年六月公開銷售，七月第一筆成交資料已登錄在不動產交易實價查詢服務網，總價九千一百六十萬元，不含車位每坪約一百三十九萬元，與原本開價每坪一百八十萬元相比，等於七點七折。
天昴銷售主管表示，因應實價登錄揭露，下修開價至每坪一百五十至一百五十五萬元，日前還成交四戶，價格會陸續曝光。

下修還有議價空間

儘管開價下修，天昴開價還是高於實際成交價，推估議價空間至少百分之七。皇翔建設發言人游玉華表示，不了解銷售端的事，所以無法評論。
記者調查，士林區忠誠路也出現一筆豪宅成交資料，為十四樓頂樓戶，總價八千九百四十五萬元，換算不含車位每坪約八十點八萬元，據悉應為銷售中、每坪開價一百三十萬至一百四十萬萬元的「天映月」，價格相差四成。但銷售人員否認該筆資料，直說該案每坪成交價至少一百一十萬元。

記者方明／台北報導

【邱煜婷、吳苡辰╱台北報導】

不動產交易實價登錄昨天凌晨正式開放查詢，人流瞬間塞爆網路，導致網站癱瘓，直到昨晚9時，實價查詢服務網仍無法正常運作，不少民眾罵翻天。不過昨天公布的數據揭開不少豪宅面紗，如北市信義區豪宅每坪成交價167萬元，低於市場行情16.5%。

根據內政部資訊室統計，昨天開放查詢的實際登錄資訊共1萬8000件，新北市3274件佔18%最多，其次為桃園縣2594件、台中市2486件，其他都會區則有高雄市1991件、台南市1554件、台北市僅957件。

頻寬不足民眾罵翻

民眾對實價登錄公開查詢期待已久，《蘋果》記者昨凌晨上線查詢後，網路便斷斷續續，隨即就無法再登入，昨天上午9時許更同時湧入2500人查詢，癱瘓網站，民眾罵翻天。地政司昨下午將頻寬從24M調成45M，但仍不敷使用，傍晚時再將頻寬調成100M，才終於能登入，不過仍不穩定。

台中張小姐不滿表示，想了解自己房屋有沒有買貴，結果查半天都沒辦法登入網站，「政府效率太差了，拿錢都沒認真做事」。想買房子的新北市葉先生說，他昨天從中午一直查到下午4時，完全連不進去，「真是讓人無言以對」。
根據「不動產交易實價查詢服務網」資訊，北市最高價為信義區松勇路「冠德領袖」，總成交價格為2.38億元，換算不含車位每坪價格約167萬元，與市場傳言每坪220萬差了25%。至於新北市最高價落在板橋區中山路的「橋峰A+」，總價為7230萬元，共3個車位，扣除車位後每坪約70萬元。

資料複雜難算單價

看準小坪數買氣，「藏蘊金華」下修坪數，改推12~15坪產品，潛銷首周已預約3成。唐紹航攝

【葉思含╱台北報導】

豪宅市場受打房影響，買氣凍結，代銷、建商看準現在首購、自住型產品當道，紛紛變更設計、下修坪數，改推1~2房產品吸買氣。之前豪宅「欽選」銷況不佳、打包標售，將改為2房酒店式公寓，詢問度不錯。曾規劃中大坪數的「極真」，也改推小坪數產品區隔，代銷業者認為，此波自住小宅熱可延續至明年上半年。

建商看準首購小資宅熱，市中心不少大坪數產品都下修坪數，如「台大JIA」曾以案名「和旺首府帝標」推出，因規劃高總價產品、銷售遲緩，目前改推16~25坪、合併戶可達45坪，目前已售8成。
 位在建國北路、原為豪宅的「欽選」銷況不佳，建商將土地連建照一同標售，後由安家國際標下，目前暫名「安家綠見」，將規劃為22.75~30坪、2房產品的酒店式公寓產品，將在下月公開。銷售人員說，每戶總價不超過3000萬元，已有民眾預約。

坪數縮小銷售即增

大陸建設以每坪823萬元新高價買下北市信義區土地。莊宗達攝

【張琬聆╱台北報導】

今年房市交易狀況雖冷，但建商持續獵地不手軟，光上市櫃建商至今已砸下630億元買地，雖然交易件數為近3年最少，但單價卻頻頻打破行情，北市、台中與高雄皆出現單價創新高的交易。學者認為，建商高價買地將墊高未來房價，最後轉嫁消費者，「對民眾而言很倒楣。」
根據「公開資訊觀測站」近3年上市櫃建商購地統計，今年截至10月9日共有34筆建商購地，總交易坪數約6萬坪，雖較去年49件、前年63件少，總面積也較小，但總金額逾630億元，平均單價每坪約98萬元，遠比去年約64萬、前年76萬元高。

信義區每坪823萬

此外，今年土地交易以北市9筆最多，台中7筆居次。而台北市土地交易總坪數6131.79坪，總金額高達275.78億元，每坪約449萬元，是去年平均單價174萬元的2.5倍。
大陸建設在北市以每坪823萬元買信義區土地、台中以每坪327萬元在七期買土地，創新高單價，興富發也以每坪230萬元、總金額56.83億元購買美術館特區建地，打破高雄行情。

【邱煜婷╱台北報導】

政府打房政策不斷，買賣雙方認知差距大，據業者統計，第3季房屋委售量較第2季微增，但成交量卻下滑，其中大台北房市交易相對低迷，而中南部交易熱度仍在。學者提醒，整體經濟環境不佳，房價將會鬆動，想買房再等個2~3年。

住商不動產統計去年以來的五都委託銷售指數與成交指數，以去年第1季為基期，發現委售指數自去年第2季奢侈稅前拋售達到高點後，一路下跌至今年第1季為最低點，之後逐漸回升到去年剛實施奢侈稅後的水準，目前大台北地區委售指數約96~98間，略高於中南部地區委售指數92左右的水準。
 
持有2年可買賣

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，委售指數的變化主要受奢侈稅影響，去年奢侈稅實施後的第2季開始下滑，許多房屋被卡住，無法拿出來賣，而今年指數回升，也是因為有些屋主持有房屋滿2年，陸續拿出來賣。
 若以成交指數來看，5都成交指數在今年第2季衝上近2年高點後，第3季均出現下滑，目前大台北成交指數僅75，中南部維持114以上，呈北冷南熱。

【葉思含、吳苡辰╱台北報導】

央行6月明令豪宅限貸管制後，豪宅市場急凍，第3季適逢實價登錄上路、農曆鬼月，更是雪上加霜，根據業者統計台北市6000萬元以上，與新北、台中、高雄市3000萬元以上高級住宅，發現今年第3季豪宅交易狀況皆較第2季減少，且除高雄外，各區豪宅均出現今年以來首次跌價。

根據台灣房屋統計，雙北市近4季豪宅交易，台北市今年第3季成交量指數與委賣指數皆較第2季減少16~17%，房價雖從去年第4季每坪111.3萬元小漲至今年第3季112.4萬元，但與今年第2季相比，卻下修1.23%，為近一年以來首見下跌。
 

限貸令為萎縮主因

觀察新北市豪宅，每坪房價從去年第4季51.1萬元一路攀升至今年第2季55.2萬元、漲了8%。但第3季成交量指數與委賣指數季減15.18%與13.91%，價格也是首見下修到每坪54.8萬元。
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，6月豪宅限貸令為雙北市近4季成交量萎縮主因，雖然實價登錄助長7月一波豪宅交易量，但8月過後實價登錄正式啟動，高資產者不願意讓財富曝光，進一步促使豪宅交易呈現疲軟。