大師房屋中山營業處的部落格

【黃國棟╱台北報導】

國內2330萬人中還有675萬人一張保單都沒有。壽險公會昨發布，截至去年底的統計，國內投保人口為1655萬人，投保率71.03%，較上年度微幅增加1.13%，其中女性投保率高於男性3%，而每人平均保額143萬元，較上年度增加7萬元。另外，公會也透露，壽險公司禁買不動產的規定，可望於今年3月解禁。

壽險公會表示，各年齡層的投保率中，以20~39歲的族群投保率最高達78.38%，而各年齡層的投保率中多以女性高於男性，唯獨在0~14歲的族群，男性投保率高於女性，壽險公司表示，主要是家長為家中子女投保的緣故。

女性投保率高於男性

去年新契約保費收入達1.13兆元，較上年度成長23.5%，其中傳統型保費收入維持超過投資型保單，傳統型保單的新契約保費收入9845億元、投資型則有1487億元。不過壽險業者也提到，去年金管會調降保單責任準備金利率，使保費上漲1~4成，預料今年新契約保費收入恐下滑2成以上。

除公布去年國人投保率、平均保額與新契約保費收入外，壽險公會理事長許舒博昨也透露，公會擬定的壽險公司「投資不動產自律規範」，將於2月底完成彙整，並於3月送金管會審核，屆時國內壽險公司就可恢復買不動產。

擬定投資不動產規範

【鄭詠翰╱台北報導】

國人搶當包租公，近年坊間出現不少租賃管理公司，仿效美式物管「代理房東」制度，提供租屋前裝潢規劃、出租中的收租修繕至退租後的清潔復原等「一條龍」服務。讓房東可以花錢了卻管理庶務的時間，更寬心的收租。專家提醒，選擇代管公司時，須了解業者口碑、提供的服務與相關契約。

租屋代管公司的服務內容可分為出租前、出租中與出租後3大部分。初期的租屋市場分析、租客需求調查、產品定位、租屋規劃到搜尋租客等，可幫屋主行銷、包裝符合區域市場的租賃物件。

而中期服務則涵蓋代擬租賃合約、物件點交、訂定生活規約、電費計算、代繳各式稅費、代收訂金、押金、租金、維護修繕、編製報表和租客問題排除等。

留意業者口碑及契約

代管公司扮演的角色如同「代理房東」，為屋主應對與房客的一切大小事務，後期管理服務則為房屋、設備的清潔和復原。
租屋代管公司收費方式視屋主委託程度而定，一般而言，排除出租前裝潢及相關設備規劃費用後，可分為代租與代管服務費，兩者皆為確定房客承租後才需付費。前者收費標準視租約期間長短計算，通常租期為1年者，房東和房客雙方各需支付半個月租金作為代租費用，代管服務費收取方式採月租金的10%，即每月自房客支付的租金中，自動扣除。換句話說，代管公司須保證有固定租金收入，才有穩定的服務收入。

營運目標「純租非賣」

【周承諺╱台北報導】

民眾購買預售屋最介意室內坪數縮水，或是建築工程延宕，房屋無法如期完成。代銷業者表示，交屋坪數誤差值約以正負2%內為標準，若短少超過標準可向建商求償或解約。民眾要求業者提供建築藍圖，做為室內坪數的精算基準。

民眾在房屋預售階段，光憑銷售現場提供「平面圖」與「家配圖」的資訊是不夠的，主要原因為平面圖無標記尺寸說明，房屋的坪數只能由業者口頭告知，對購屋者較無保障。

永慶代銷部協理潘是諭表示，民眾選購時可向業者要求出示「建築藍圖」，上面將記載室內的長、寬、高等尺寸，藉此得知詳細的坪數。

確認車位編號坪數

潘是諭建議，在前往銷售現場前，民眾可以付費找專業建築師、或室內設計師陪同看屋，他們能夠從「建築藍圖」資料中精算出房屋實際尺寸，以核對是否與業者提供的坪數相吻合，降低買到坪數縮水的風險。若民眾購買停車位，也可要求註明車位實際坪數大小，並確認停車位編號。
預售屋成屋後，地政機關會前往丈量成屋尺寸，建檔為「建物測量成果圖」，此資料可供民眾參考。潘是諭表示，民眾在交屋前，可先向地政機關調出「建築測量成果圖」，與預售時拿到的「建築藍圖」做比較，確認是否有所出入，以及是否在誤差範圍內，以確保權益。

釐清房款信託單位

【黃怡樺╱台北報導】

房價高不可攀，不少民眾轉向法拍屋市場撿便宜。專家表示，法拍屋行情比市價便宜1成左右，但與購買一般產品不同，須依投標金額自備2成保證金。另得標7日內須補足其餘款付清，資金不足者可向承作法拍代墊業務的銀行借貸，貸款利率年息約6%。

中信房屋特約地政士柯玉秋表示，法拍代墊屬於無擔保放款，銀行業者有風險的考量，承辦業務也較為嚴謹。目前提供法拍代墊的銀行，如聯邦銀行、板信銀行、第一銀行等。以聯邦銀行為例，法拍代墊投標尾款年息利率6.3
%，實際利率視客戶情況而定。

須自備3~5成資金

因為無擔保品，法拍代墊的利率高。柯玉秋表示，民眾繳清拍賣尾款後，取得「不動產權利移轉證明書」，到地政事務所辦理所有權移轉登記，過戶取得不動產所有權，即可拿此不動產作擔保，向原融通銀行申請轉為一般房貸利率。

柯玉秋指出，一般銀行提供法拍代墊的成數與一般房貸相同，若民眾名下無任何貸款可貸7~8成，若有貸款者僅可貸5~6成，同時仍要繳付契稅、規費、代書費等。另加上代標費、搬遷費等相關費用支出，民眾購買法拍屋須自備3~5成的金額。

現場勘察掌握屋況

【吳苡辰、張琬聆、葉思含╱台北報導】

民眾莫不期待實價登錄後房價下修，但昨內政部公布實價資訊，雙北與台中市各有豪宅創新高價，北市更有老透天厝以每坪319.9萬元成交，創全台新高。專家指出，部分豪宅因登錄資訊不足使單價飆高，高價透天則是建商為了布局都市更新，民眾不可單看數據，且個案創新高不表示房價上漲。

根據內政部昨公布最新實價資訊，台北市大安區「仁愛一品」約2.5億元、每坪240萬元成交價，總價與單價均創下新高。新北市新店區「養心殿」成交總價約1.5億元、板橋區「橋峰」每坪單價84.1萬元，分別創下新北市總價與單價新高，「養心殿」更為目前新北市唯一成交總價破億元的建案。

新北最高每坪84萬

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，仍有高價案成交，可能是因國際貨幣寬鬆，不少手握現金的豪宅客擔心通膨購買豪宅所致。中信房屋新板特區加盟店店長林英全表示，「橋峰」近半年每坪行情70~80萬元，每坪84.1萬元確實太高。

台中市豪宅「品臻邸」拆算車位後每坪約57.87萬元，不過台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，查詢謄本發現部分公設面積並未登錄，因此造成單價過高，若加上公設面積21.61坪換算，每坪價格約40.73萬元。

【吳苡辰╱台北報導】

今年經濟環境可望好轉，但據調查，看好今年房市的民眾僅2成，近半數人認為房市表現將持平、態度較保守，且高達8成民眾購屋預算在1300萬元內。仲介業者認為，隨實價揭露資訊越來越完整，今年房市交易量將優於去年，房價則需看產品與地段而定。

昨台灣房屋發表今年民眾購屋意向調查結果，在歷經去年國內房市政策及全球經濟動盪後，僅有20.3％民眾看好今年房市，當中又以桃園民眾佔多數，看壞房市的30.6％中，則以台北市民眾佔24％最多。

預算1300萬佔多數

而在最被看好的區域選項中，桃園縣因有建設利多，高達38.1％民眾認為桃園縣前景最被看好，居全台之冠。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，桃園縣因有航空城與捷運機場線話題，加上房價基期低，預估今年還有1.5~2成的上漲空間，但他也表示，雖然桃園縣在2015年正式升格前都還有炒作話題，但「這是投資客在玩的」，建議自住族不要盲目追高。
而根據民眾購屋預算調查，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，因薪資所得未漲，有高達48.4％的民眾購屋預算維持在800~1300萬元，38.9％僅在800萬元以內；另統計購屋形態，半數民眾選擇電梯大樓，298％選擇公寓、16.6％選擇套房，而選擇公寓與套房的比率，又都以台北市民眾最高。

雙北公寓逆勢崛起

中信房屋新莊副都心加盟店主任孫振洋說，因雙北市房價過高，公寓房價不但相對便宜，土地持分也較大、公設比相對小，只要生活機能好，近年銷售速度皆比大樓快。

【張琬聆╱台北報導】

總銷逾300億元的「A7站合宜住宅」預計3月正式開始登記，目前遠雄、皇翔已取得建照，雖然住宅要等3月起統一登記，但部分建商店面銷售已偷偷起跑。最近遠雄開始寄發傳單銷售「遠雄合宜」店面，預計每坪開價60~70萬元，遠雄表示，店面銷售從去年9月就準備好了，只要住宅開始登記就一起開賣！

桃園縣龜山鄉「A7站合宜住宅」由遠雄、皇翔、名軒與麗寶共同承辦，總銷逾300億元，共規劃4466戶住宅與151戶店面。其中遠雄與皇翔日前已取得建照，麗寶、名軒建照審查也在最後階段，預計本月15~18日順利取得。

麗寶建設副總經理何昭宏說，聯合銷售中心正在粉刷油漆，預計農曆年前布置好擺設與樣品屋，農曆年後安排銷售人員進駐，希望3月初如期公開登記。

廣告喊出免資格

不過《蘋果》發現，最近遠雄房地產已開始寄發「遠雄合宜」傳單，打著「免資格」、「免登記」、「免抽籤」、「免排隊」、「免轉售限制」文宣，銷售「遠雄合宜」店面。遠雄房地產銷售人員直言，該案住宅由政府主導，店面則可先行參觀帶看，每坪開價60~70萬元。

恐干擾民眾登記

【廖珮君╱台北報導】

嚴打素地貸款，金管會出拳。金管會要求各銀行稽核單位全面徹查素地貸款4大缺失，包括是否追縱建商興建計劃並控管逾1年未動工者、鑑價依據、核貸程序是否評估建商資金需求、是否符合央行規定的土融貸款成數上限6成5等規範，在3月底前回報改善進度。

目前各銀行對素地貸款成數平均約5成，銀行主管預料，各銀行對素地貸款鑑價金額或放款成數恐再將降低。台灣房屋市場經理劉志雄說：「相關做法會使建商買素地開發更為謹慎，口袋不夠深的建商，恐難再仰賴銀行銀根養地。」

銀行3月底前回報

為避免銀行素地貸款反成為建商炒地皮幫兇，金管會去年7月對各銀行素地放款全面啟動專案金檢，首波鎖定放款比重較高的前10大銀行，金檢後發現各銀行承作素地貸款有4大缺失，上周二發函要求各銀行稽核單位全面徹查，查核結果和缺失改善情形須提報董事會，並在3月底前函報金管會。
金管會主委陳裕璋曾說，素地易炒作且風險較高，將強化控管素地貸款。「素地貸款」一般稱為「土地融資」，央行控管報表中，則歸類在建築貸款。據央行統計，2002年建築貸款僅4188億元，到去年底飆破1.45兆元，10年暴漲快2.5倍，間接帶動房價一路飆漲，引發財金部會高度關注。

建築貸款1.45兆元

金檢局長鍾慧貞昨說，金檢素地貸款後，發現一些缺失的確是各銀行普遍現象，初步會讓各銀行自行改善，未來金檢局做一般檢查或抽查時，若發現銀行沒有改善，才會再做處分。

【記者蔡惠芳╱台北報導】

遠雄企業團昨（14）日完成喬遷之喜，正式搬家，進駐松高路1號的「遠雄信義金融大樓」的22~32樓，也宣告正式「插旗」台灣辦公租金最高商圈─信義辦公商圈；依信義計畫區頂級辦公行情每坪站穩150萬元估計，這棟總部大樓，不但資產價值翻倍，樓下辦公室樓層將對外招租，每坪月租行情更將躋身「4千元俱樂部」，和國泰金融、TAIPEI 101等頂級A辦齊名。

遠雄企業團公眾事務室副總經理蔡宗易表示，遠雄關係企業經上周周末假日展開喬遷工程後，已正式進駐遠雄人壽的「遠雄信義金融大樓」的22~32樓，也藉此宣告集團將進入國際化投資的元年階段。

遠雄人壽在2008年砸下129億元，向昌軒建設、奕銘實業、奕行公司等，買下信義區A1土地與大樓，法人估計每建坪取得成本約85萬元。並於2012年底取得使用執照，昨日完成集團總部喬遷，進駐這棟占地達1,418坪、總樓地板面積1.5萬餘坪的「遠雄信義金融大樓」總部辦公。

商仲顧問指出，南山人壽2012年以268.88億元標下世貿二館地上權5,357坪土地，每坪約502萬元，將興建28樓、36樓兩棟建築，依此地上權土地行情、以及信義計畫區頂級辦公大樓每坪行情約150萬元以上來推估，遠雄取得成本相對便宜，資產價值升值不少、上看1倍。若依每建坪辦公成本約85萬元，目前每坪月租行情4,000元推估，每年租金報酬率也高達5.6％。

轉載自:

http://tw.sports.yahoo.com/news/%E9%81%A0%E9%9B%84%E4%BC%81%E6%A5%AD%E5%9C%98-%E6%AD%A3%E5%BC%8F%E9%80%B2%E9%A7%90%E7%B8%BD%E9%83%A8%E5%A4%A7%E6%A8%93-213000874--finance.html

【記者方明╱台北報導】

進入後實價登錄時代，據永慶房仲網統計，北市雙子星、新北市淡水、桃園五楊高架楊梅端、台中市北屯區、高雄市新灣區、台南市永康區等6大地區，去年物件點閱指數大幅成長30％~91％，今年估將持續成為潛力黃金區。

根據永慶房仲網統計，去年12月網路物件點閱的熱門區域，年增率前3名，分別為台中市北屯區91％、桃園縣五楊高架橋楊梅端89％，以及台北市雙子星80％，其中，共同特色是都有交通、重大建設的題材加持。

永慶房仲網分析，相對於台中市七期的房價，台中市北屯區的房價就顯得親民許多，隨著生活圈四號道（74號快速道路）的通車，及有「台中陽明山」之稱的大坑風景區，兼具交通、休閒、低房價三項優勢，因而成為熱門點閱率增幅之冠，預計在捷運綠線建設題材的加持，此區將成為台中市的優質潛力增值區。

而桃園在航空城及升格直轄市利多下，已是目前房市最火熱區域，而五楊高架橋楊梅端在去年12月16日正式通車後，物件點閱也攀升至第2名。

永慶房仲網認為，房價相對低的楊梅市，在交通建設完工後也成為潛力增值的焦點，農曆年後五楊的全線通車，楊梅市的房市應該會更為火熱。

此外，台北市雙子星地處於舊商圈的西區、房價相對低檔，在未來雙子星開發案完工後，結合現有的轉運站及周邊台北車站、地下街等商場，將成為增值潛力的熱門區域。

至於在淡海新市鎮方面，淡水輕軌工程環評甫獲經建會和環保署有條件通過，預計今年底動工、2019年完工通車。目前包括名軒、宏盛、鄉林及興富發等建商，都早已在此處卡位布局，預計今年都將大舉推案搶市。