大師房屋中山營業處的部落格

記者方明／台北報導

 【吳苡辰╱台北報導】

實價登錄資訊公布後，房仲業者網路待售屋瀏覽量也明顯增加。根據房仲業者表示，實價登錄資訊開放後首周末，民眾比價使全台各區網站瀏覽成長2~8%、看屋與出價也增加；受交易價格揭露影響，房市供給量大的三峽、淡水等區，已有屋主降價1~1.5成。

據台灣房屋統計實價資訊開放後首周末待售屋網站瀏覽量發現，台北、新北、台中與高雄市分別較上周同期增8%、6%、3%與2%，台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，實價登錄資訊公布，吸引許多民眾上網查詢仲介開價與登錄實價間的差異，使瀏覽量增加，當中不乏單純好奇、或已買房但擔心買貴的民眾，但仍以有意購屋、上網比較價差的購屋族為主。

雙北增幅較明顯

劉志雄表示，雙北市增幅較中南部明顯，除因雙北市房價與購屋需求都較高外，也因購屋族發現實價與開價落差大，民眾須先上網看屋比較，而中南部房價低，觀望的民眾本就較少，變化不大。
價格揭露後，也開始出現屋主調整心態、下修房價，又以外圍房屋供給量較大的區域如三峽、淡水等地較為明顯，住商不動產台北大學加盟店店長張李佳表示，實價公布後，開價高出市價2~3成的屋主終於體認到現實而願意降價，10月20~21日便有2~3組屋主將開價降低1~1.5成。
21世紀不動產淡水新市鎮店店長李讚育也說，實價登錄資訊公布、並經過周末兩天發酵後，周一上午已有屋主主動表達願降開價1.5成。
反觀買方則因有價格依據，積極出價卻也較不願讓價，張李佳說，過去因民眾不知合理房價，儘管看屋滿意但8~9成不敢出價，上周末則有3~4成願意出價，「甚至有購屋人先上網查好欲購入社區實價後，指名要找到房價相當的待售屋。」

【葉思含╱台北報導】

過去雨遮灌入虛坪，成為建商牟利工具、爭議已久，雖然法規規定雨遮不得計價，但建商換湯不換藥、拉高單價，根本沒有比較「俗」，近來高房價惹民怨，紛紛有建案主打雨遮不登記、不計價吸引購屋族目光，但專家提醒，有些建案開價仍較周邊高，荷包沒省到反而更貴，建議多比較。

《住展》雜誌統計大台北地區建案平均價格，台北市每坪76萬元、新北市每坪35.7萬元，一般建案雨遮每戶佔1~2坪，無法做任何使用、被戲稱「鳥住的地方」，去年5月以前卻可計價，要花費近百萬元讓小鳥居住，比鳳凰還尊貴，不過去年5月上路的新制預售屋買賣定型化契約中，嚴格規定雨遮不得計價，若不遵守最高可罰150萬元。
國泰建設去年底推出「國泰雙璽」時，打出雨遮不登記、不計價，可說創市場新舉，反應不錯且快速完銷，但當時少有業者比照辦理；不過最近新案市場冷淡，逐漸轉向買方市場，不少建案紛紛跟進以吸人氣。

使用空間大吸客

中和「元帥金典」每坪開價35萬元，為周邊新推案少見低價格、總價810萬元起，銷售人員陳湘茹表示，雨遮不登記的規劃讓每戶約省下70萬元。

【蘇聖怡、張琬聆、邱煜婷╱台北報導】

關閉一天的「不動產交易實價查詢服務網」昨終於正常運作，《蘋果》記者實際查詢，發現全台出現多筆「膨風」豪宅，其中台北市大安區「天昴」豪宅案實際成交價只有開價的七點七折，建商表示，因應實價登錄上路，只好將原開價每坪一百八十萬元降到一百五十萬元。

繼台北市信義區「冠德領袖」豪宅成交價低於喊價百分之十六點五曝光後，皇翔建設投資興建的天昴（音同卯）豪宅也傳出開價七點七折成交，該案於今年六月公開銷售，七月第一筆成交資料已登錄在不動產交易實價查詢服務網，總價九千一百六十萬元，不含車位每坪約一百三十九萬元，與原本開價每坪一百八十萬元相比，等於七點七折。
天昴銷售主管表示，因應實價登錄揭露，下修開價至每坪一百五十至一百五十五萬元，日前還成交四戶，價格會陸續曝光。

下修還有議價空間

儘管開價下修，天昴開價還是高於實際成交價，推估議價空間至少百分之七。皇翔建設發言人游玉華表示，不了解銷售端的事，所以無法評論。
記者調查，士林區忠誠路也出現一筆豪宅成交資料，為十四樓頂樓戶，總價八千九百四十五萬元，換算不含車位每坪約八十點八萬元，據悉應為銷售中、每坪開價一百三十萬至一百四十萬萬元的「天映月」，價格相差四成。但銷售人員否認該筆資料，直說該案每坪成交價至少一百一十萬元。

記者方明／台北報導

【邱煜婷、吳苡辰╱台北報導】

不動產交易實價登錄昨天凌晨正式開放查詢，人流瞬間塞爆網路，導致網站癱瘓，直到昨晚9時，實價查詢服務網仍無法正常運作，不少民眾罵翻天。不過昨天公布的數據揭開不少豪宅面紗，如北市信義區豪宅每坪成交價167萬元，低於市場行情16.5%。

根據內政部資訊室統計，昨天開放查詢的實際登錄資訊共1萬8000件，新北市3274件佔18%最多，其次為桃園縣2594件、台中市2486件，其他都會區則有高雄市1991件、台南市1554件、台北市僅957件。

頻寬不足民眾罵翻

民眾對實價登錄公開查詢期待已久，《蘋果》記者昨凌晨上線查詢後，網路便斷斷續續，隨即就無法再登入，昨天上午9時許更同時湧入2500人查詢，癱瘓網站，民眾罵翻天。地政司昨下午將頻寬從24M調成45M，但仍不敷使用，傍晚時再將頻寬調成100M，才終於能登入，不過仍不穩定。

台中張小姐不滿表示，想了解自己房屋有沒有買貴，結果查半天都沒辦法登入網站，「政府效率太差了，拿錢都沒認真做事」。想買房子的新北市葉先生說，他昨天從中午一直查到下午4時，完全連不進去，「真是讓人無言以對」。
根據「不動產交易實價查詢服務網」資訊，北市最高價為信義區松勇路「冠德領袖」，總成交價格為2.38億元，換算不含車位每坪價格約167萬元，與市場傳言每坪220萬差了25%。至於新北市最高價落在板橋區中山路的「橋峰A+」，總價為7230萬元，共3個車位，扣除車位後每坪約70萬元。

資料複雜難算單價

看準小坪數買氣，「藏蘊金華」下修坪數，改推12~15坪產品，潛銷首周已預約3成。唐紹航攝

【葉思含╱台北報導】

豪宅市場受打房影響，買氣凍結，代銷、建商看準現在首購、自住型產品當道，紛紛變更設計、下修坪數，改推1~2房產品吸買氣。之前豪宅「欽選」銷況不佳、打包標售，將改為2房酒店式公寓，詢問度不錯。曾規劃中大坪數的「極真」，也改推小坪數產品區隔，代銷業者認為，此波自住小宅熱可延續至明年上半年。

建商看準首購小資宅熱，市中心不少大坪數產品都下修坪數，如「台大JIA」曾以案名「和旺首府帝標」推出，因規劃高總價產品、銷售遲緩，目前改推16~25坪、合併戶可達45坪，目前已售8成。
 位在建國北路、原為豪宅的「欽選」銷況不佳，建商將土地連建照一同標售，後由安家國際標下，目前暫名「安家綠見」，將規劃為22.75~30坪、2房產品的酒店式公寓產品，將在下月公開。銷售人員說，每戶總價不超過3000萬元，已有民眾預約。

坪數縮小銷售即增

大陸建設以每坪823萬元新高價買下北市信義區土地。莊宗達攝

【張琬聆╱台北報導】

今年房市交易狀況雖冷，但建商持續獵地不手軟，光上市櫃建商至今已砸下630億元買地，雖然交易件數為近3年最少，但單價卻頻頻打破行情，北市、台中與高雄皆出現單價創新高的交易。學者認為，建商高價買地將墊高未來房價，最後轉嫁消費者，「對民眾而言很倒楣。」
根據「公開資訊觀測站」近3年上市櫃建商購地統計，今年截至10月9日共有34筆建商購地，總交易坪數約6萬坪，雖較去年49件、前年63件少，總面積也較小，但總金額逾630億元，平均單價每坪約98萬元，遠比去年約64萬、前年76萬元高。

信義區每坪823萬

此外，今年土地交易以北市9筆最多，台中7筆居次。而台北市土地交易總坪數6131.79坪，總金額高達275.78億元，每坪約449萬元，是去年平均單價174萬元的2.5倍。
大陸建設在北市以每坪823萬元買信義區土地、台中以每坪327萬元在七期買土地，創新高單價，興富發也以每坪230萬元、總金額56.83億元購買美術館特區建地，打破高雄行情。

【邱煜婷╱台北報導】

政府打房政策不斷，買賣雙方認知差距大，據業者統計，第3季房屋委售量較第2季微增，但成交量卻下滑，其中大台北房市交易相對低迷，而中南部交易熱度仍在。學者提醒，整體經濟環境不佳，房價將會鬆動，想買房再等個2~3年。

住商不動產統計去年以來的五都委託銷售指數與成交指數，以去年第1季為基期，發現委售指數自去年第2季奢侈稅前拋售達到高點後，一路下跌至今年第1季為最低點，之後逐漸回升到去年剛實施奢侈稅後的水準，目前大台北地區委售指數約96~98間，略高於中南部地區委售指數92左右的水準。
 
持有2年可買賣

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，委售指數的變化主要受奢侈稅影響，去年奢侈稅實施後的第2季開始下滑，許多房屋被卡住，無法拿出來賣，而今年指數回升，也是因為有些屋主持有房屋滿2年，陸續拿出來賣。
 若以成交指數來看，5都成交指數在今年第2季衝上近2年高點後，第3季均出現下滑，目前大台北成交指數僅75，中南部維持114以上，呈北冷南熱。

【葉思含、吳苡辰╱台北報導】

央行6月明令豪宅限貸管制後，豪宅市場急凍，第3季適逢實價登錄上路、農曆鬼月，更是雪上加霜，根據業者統計台北市6000萬元以上，與新北、台中、高雄市3000萬元以上高級住宅，發現今年第3季豪宅交易狀況皆較第2季減少，且除高雄外，各區豪宅均出現今年以來首次跌價。

根據台灣房屋統計，雙北市近4季豪宅交易，台北市今年第3季成交量指數與委賣指數皆較第2季減少16~17%，房價雖從去年第4季每坪111.3萬元小漲至今年第3季112.4萬元，但與今年第2季相比，卻下修1.23%，為近一年以來首見下跌。
 

限貸令為萎縮主因

觀察新北市豪宅，每坪房價從去年第4季51.1萬元一路攀升至今年第2季55.2萬元、漲了8%。但第3季成交量指數與委賣指數季減15.18%與13.91%，價格也是首見下修到每坪54.8萬元。
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，6月豪宅限貸令為雙北市近4季成交量萎縮主因，雖然實價登錄助長7月一波豪宅交易量，但8月過後實價登錄正式啟動，高資產者不願意讓財富曝光，進一步促使豪宅交易呈現疲軟。

【邱煜婷╱台北報導】

美國實施量化寬鬆政策後，許多房仲鼓吹房價即將上漲，引發民眾購屋保值心態，但同時政府打房不斷、實價登錄將公布讓不少人觀望。房仲業調查第4季民眾購屋看法，發現50%民眾看漲未來3個月房價，卻也有32%民眾不知未來半年是否該買。學者建議，最好等到預售屋、新成屋、中古屋價格均出現下跌，再進場。

永慶房產集團在9月7日至21日進行第4季購屋趨勢調查，有效問卷數2466份。昨公布結果，發現有50%民眾看漲未來3個月房價，且愈往南部對房價愈樂觀，如北市僅30%民眾看漲未來3個月房價，南部地區則高達67%。

「實價登錄沒影響」

永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，第4季購屋信心以看漲居多，雖然QE3（量化寬鬆政策）對台灣房市無直接影響，但引發民眾產生通膨、資產縮水的疑慮，反而推動本土資金進場購屋，加上有建商南下購地、土地標售狀況火熱等影響，讓南部民眾十分樂觀。
不過調查也顯示，有高達32%的民眾「不知道」未來半年是否該進場購屋，比上季只有5%大增27個百分點。葉凌棋說，銀行貸款成數縮減、利率也有上升跡象，讓民眾產生「現在購屋會買在最高點」的矛盾情結，才不知是否該進場。
另外，實價登錄上路，29%民眾認為對房價不會產生影響。北市30歲的上班族Jenny說，現在台北房價太高，實價登錄至少可保證房價「不會漫天喊價」，到時將再考慮是否買房。
淡江大學產經系副教授莊孟翰提醒，雖然調查顯示南部較熱，但中南部多以自住為主，房價屬先跌後漲，若房價下跌時，盤整時間長，民眾進場購屋前應多注意。

【記者彭禎伶╱台北報導】

大亞百貨一樓預計29日標售，底價24.5億元，相當每坪285萬元，但若以實際可用面積來看，每坪約408萬元，只是買家須連同5筆道路用地一起買下，總底價24.7億元。

中央存保公司昨（9）日舉行臨時董事會，確定大亞百貨標售事宜，會中通過承辦房仲戴德梁行建議的底價24.5億元，另外5筆道路用地則依公告現值，以不到2,000萬元價格併同標售，整體底價24.7億元，如果流標，才會將大亞百貨一樓單獨分出標售，存保公司預計11日正式公告標售內容。

依據戴德梁行的報告，大亞百貨一樓底價24.5億元，每坪價格僅285萬元，看似低於周邊大樓價格，主要是大亞一樓權狀面積860坪，但有許多公設，如花台、電梯、電機房、手扶梯等，實際可使用面積僅600坪；若以可使用面積來看，每坪底價約408萬元。

戴德梁行分析，目前銀行對土地授信控管極嚴，買家必須口袋夠深，由於大亞一樓擁有固定租金收益，一年約6,000萬元，符合壽險業2.125％的最低收益率要求，估計如中小型壽險公司可能出價，最高出價上限約28.2億元。

至於先前傳出對大亞百貨一樓有意的郭台強、龍巖、國寶集團等，也都可能在此次出手，大亞百貨位於新光摩天大樓旁，這次標售具有一定的指標意義，但存保內部分析，由於只有一層樓，一些喜歡整棟購買的大型壽險公司，如國泰人壽、富邦人壽等恐不會出手。

由於這次標售綁著5筆道路用地，對壽險公司來說，應是無法投資的標的，只有企業或建商可用來捐地抵稅或換容積率，是否能包在大亞百貨一樓的標的中一次標出，存保公司也有些擔心。

至於出售後的利得，金管會也交待存保公司向亞信大股東爭取行政回饋費用，但目前這些大股東都對存保的去函不予回應，之後仍必須看金管會是否對亞信大股東提告，或採取其他措施。

【吳苡辰╱台北報導】

今年國內外經濟情勢普遍惡化，加上8月實價登錄上路，購屋族觀望心態濃厚，拉長全台房屋交易時間，根據房仲業者統計，9月5都成交屋銷售天數皆較7月增加，又以房價最高的台北市，銷售天數增加9.8天最多。

根據住商不動產企劃研究室統計，7~9月5都成交屋銷售天數皆增加，其中台北市9月銷售天數為72.1天，較7月增加9.8天最多，其次為新北市增加6.4天，台南市9月銷售天數則僅較7月增加1.1天，變化最少。
 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銷售天數全面增加，代表買賣雙方對價格認知差異持續擴大。台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，實價登錄資訊10月中將公告，不少購屋族近期看屋時，多抱持「先等實價登錄資訊公布再決定」的心態。

貸款緊縮自備款增

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長朱玟諺表示，近期政府頻頻打房，購屋族多認為奢侈稅、實價登錄等措施能讓房價下修，「總有一天可以等到房價跌下來」，因此不急著買房；但屋主卻不同，如台北市房價仍居高不下，且近期太子敦南大樓、黑松微風廣場旁土地等標售案，價格屢創新高，屋主看好後市，不願降價，買賣雙方看法不一，拉長成交天數。
觀察第3季的5都銷售天數發現，成交增加天數呈「北多南少」，徐佳馨說，銷售天數增加狀況也與房價高低有關，因購屋族實質所得並未增加，但此時銀行卻緊縮貸款，且北部房價高，如以總價1000萬元試算，貸款成數減少1成，自備款就必須多準備100萬元，對購屋族影響較大，銷售天數因此拉長，尤其是高總價豪宅往往釋出數月，仍乏人問津。

豪宅數月都賣不掉

【吳苡辰╱台北報導】

近期房市冷，不少房仲業者因連續數月無收入，只好離職另尋工作；不過提供新人保障月薪的直營房仲店，因初期每月可領5萬元底薪，反而吸引不少新鮮人或科技業轉行，第3季求職履歷明顯較第2季增加1.5~4成。

同屬直營體系的永慶房屋、信義房屋，今年第3季求職履歷量較第2季分別增加4成、2.5成，其中求職者中，社會新鮮人分佔58%與54%。信義房屋人資長蘇漢民指出，大環境不景氣，薪資條件不佳，大學生或研究生畢業後也不一定能找到薪資滿意的工作，但房仲直營店卻能提供新人5萬元保障薪資，且提供完整教育課程，是求職增加原因之一。
 據永慶房慶房產集團統計今年9月求職者原行業別發現，原從事餐飲業的比率最多、佔21%；而電子科技業則從去年同期的7%，上升到今年9月12%，增5個百分點，增加幅度最高。永慶房產集團人資處鄭名傑協理分析，電子科技業轉職比率增，可能與近來科技業不景氣，薪資與福利遞減、不再誘人有關。

加盟店求職者減

雖然直營業者求職人數增，但無底薪的加盟體系房仲求職狀況則大不相同。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，因房市前景不被看好，且加盟店多無底薪，第3季住商不動產求職者較第2季減少1~1.5成，求職者中以具資歷的房仲同業轉職佔多數，幾乎沒有社會新鮮人。

提供底薪誘菜鳥

同時擁直營與加盟店的台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉說，加盟體系第2、3季履歷量變化不大，而直營體系保障前9個月5萬元底薪，不景氣下，第3季履歷量較第2季增1.5成。

捷運局下月標售南勢角站「南方之星」243戶，每坪37~41.6萬元。 范厚民攝

【邱煜婷、吳苡辰╱台北報導】

北市捷運局日前標售松江南京站「新東京宅」才創下佳績，上周又公告下月將標售南勢角站「南方之星」、木柵站「信義18」捷運宅共259戶。昨「南方之星」首日開放參觀，有近百名民眾攜家帶眷前往。專家建議，因住家樓下即捷運，想投資的民眾別買車位，「加價10~20％競標是合理範圍。」

 下月捷運局將標售捷運木柵站「信義18」、南勢角站「南方之星」。「南方之星」共標售243戶，平均底價每坪37~41.6萬元，總價從498~2502萬元，因房型從1~4房均有，昨日開放就吸引上百組民眾參觀。

「南方之星」昨開放參觀，吸引不少民眾前往。范厚民攝
 

【記者彭禎伶、林淑慧╱台北報導】

國泰人壽以43億元權利金，拿下占地21.88公頃（約6.62萬坪）、高鐵桃園站產業專區開發經營50年地上權，此案是政院推動桃園航空城計畫的一部分。國壽表示，預計10年內投資逾200億元，進行國內最大規模的商業造鎮計畫。

這是政府近年推動壽險資金投入國內重大公共建設的首例，另方面也確定桃園航空城計畫正式啟動，更是目前高鐵車站沿線最大的開發計劃。

高鐵局昨（25）日宣布，「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」選出國泰人壽為優先申請人，將以10年時間打造結合美式名品購物城（Outlet）、五星級飯店、商業辦公大樓的「國際商務城」。其中，第一階段預計民國105年正式營運，預計每年吸引700萬以上國內外觀光客、創造100億元觀光產值、提供2,000個以上就業機會。

國壽將結合華泰飯店集團，籌建3萬坪的Outlet，有250間店面、引進國際知名精品；另外有1.6萬坪、320間房間的五星級旅館，與7,000多坪的商業辦公大樓，整個專區緊臨高鐵桃園站及未來將開通的機場捷運A18站。

國壽指出，未來旅客出國時，將可在此區辦理登機手續及寄掛行李，商場地下街將與機場捷運、高鐵等連通。

這項地上權開發案，國壽43億元的權利金可分50年給付，且每年再以公告地價5％支付租金，加上整體開發成本，預計投入資金逾200億元。國壽發言人林昭廷表示，只要國壽開始投入資金，華泰方面即會開始支付租金，投資報酬率絕對遠超過保險局要求的2.125％。

此案也是國壽繼台中市「市81」BOT案後，再度投資政府重大開發案，兩案共投資逾250億元，創造2,300個以上就業機會，且為國壽將帶來3％以上年收益率，及未來土地使用權增值空間。

記者蔡惠芳／台北報導 

台北市東區都更指標案

【吳苡辰╱台北報導】

近來炒房風氣盛行，政府為平抑高房價，陸續實施奢侈稅、豪宅限貸與實價登錄等打房政策，高價住宅買氣明顯銳減。據統計，2012年台北市成交總價多在1500萬元內，新北市以500~1000萬元最多，仲介業者表示，因薪資所得未增，打房政策持續，2013年房市仍以自住型為主，低總價住宅仍是市場主流。

住商不動產企劃研究室統計2012年6大都會區住宅成交總價，發現房價較高的台北、新北市主力總價帶分別落在1000~1500萬元與500~1000萬元，較2010年來的低。房價基期較低的桃園縣與台中市主力成交帶則在500~1000萬元，明顯高於2010年主力總價帶300萬元，台南與高雄市則維持不變。

中山區交易最多

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，2011年6月實施奢侈稅後，雙北市短期投資客多縮手，2012年央行實施第2屋與豪宅限貸政策，提高換屋與豪宅客群購屋門檻，逼使雙北市高價住宅交易趨緩，低價住宅佔比相對提高。桃園縣與台中市則因房價上漲，購屋族不得不提高購屋預算。
除了住商不動產統計外，信義房屋還針對內政部10~12月實價揭露資訊，彙整台北市1000~1500萬元成交物件分布，發現中山區交易件數最多，佔比達14.9％，查詢內政部交易實價查詢服務網，中山區1000~1500萬元多為中小坪數大樓，而2012年7月公開標售的捷運松江南京站「新東京宅」就有約16筆套房成交紀錄。

淡水房價料持平

新北市500~1000萬元成交物件則多位於淡水區，佔比達20.2％。21世紀不動產淡水新市鎮店店長李讚育說，水碓商圈與淡海新市鎮房價基期低，2012年房價成長1~2成，淡海新市鎮目前每坪18~22萬元，2房大樓約700萬元，1月初「淡海輕軌運輸系統」綜合規劃案通過後，看屋族出價比率增加，但因推案量大，競爭激烈，賣方想加價並不容易，預估今年淡水區量增、房價持平。